Urbanisme opérationnel et offres de concours

Financement et mise en place de travaux d'urbanisme opérationnel

La participation financière aux travaux de raccordement ou d’extension desréseaux publics est encadrée par des règles très contraignantes toutes les fois où il appartient à la Commune de supporter la charge de ce financement :

• Code de l'urbanisme et notamment l'article L.332-15 ;
• Code de l'énergie et notamment l'article L.342-11 ;
• Lorsque l'extension est rendue nécessaire par une opération ayant fait l'objet d'un permis d'aménager, située en dehors d'une zone d'aménagement concerté et ne donnant pas lieu à la participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels ou à la participation pour voirie et réseaux mentionnées à l'article L. 332-6-1 du Code de l'urbanisme, la contribution correspondant au branchement et à la fraction de l'extension du réseau située sur le terrain d'assiette de l'opération est versée par le bénéficiaire du permis ;
• La part de contribution correspondant à l'extension située hors du terrain d'assiette de l'opération reste due par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour la perception des participations d'urbanisme ;
• L'article L.332-15 du Code de l'urbanisme prévoit toutefois que l'autorisation peut avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, et ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures ;
• L’article L. 111-11 du code de l'urbanisme conditionne l'octroi d'un permis de construire au raccordement aux réseaux électriques et d'eau. La collectivité doit à ce titre indiquer au requérant les délais de réalisation des travaux ;
• S'agissant de la répartition des frais, l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme distingue la prise en charge par la collectivité ou le requérant selon la distance à raccorder. Ainsi quand les travaux excèdent un raccordement de plus de 100 m, la charge est supportée automatiquement et nécessairement par la collectivité.

Il faut rappeler que dès lors que le permis de construire est devenu définitif, la commune se doit de prendre en charge le coût des ouvrages d’extension de réseau qui constituent des équipements publics, nonobstant le fait qu’ils desserviraient une seule construction ou plusieurs ne répondant pas à un besoin d’intérêt général (CAA de DOUAI du 28 mars 2019, n° 17DA01025).

Outre les leviers que constituent la taxe d’aménagement ou le projet urbain partenarial, les opérateurs disposent de peu de marge de manœuvre.

Néanmoins, opérationnellement et concrètement, les opérateurs porteurs de programmes immobiliers peuvent dans certains cas proposer à la Commune une « offre de concours ».

L’offre de concours

C'est un engagement volontaire à titre gratuit émanant de personnes privées et accepté par la personne publique.

C’est aussi un contrat unilatéral dans lequel une offre a été faite par une personne d'apporter volontairement une contribution, peu importe sa nature, à des travaux publics. Cette offre est intéressée en ce sens que le concours apporté par l’offrant revêt directement un intérêt pour lui et/ou son activité.

Les dispositions des articles L. 332-6 et suivants du Code de l’urbanisme qui énumèrent limitativement les contributions d'urbanisme à la charge des constructeurs et des aménageurs sont d'ordre public.

Traditionnellement, ces dispositions d'ordre public ne prévoient pas la possibilité d'accepter des offres de concours et interdisent tout versement spontané de contributions financières destinées à couvrir le coût des équipements publics (dont les réseaux d'eau, d'assainissement, d’électricité etc.) générés par leurs opérations (CE Section, 4 février 2000, req. n° 202.981, «EPAD c/SNC Coeur Défense» ; CE. 10 octobre 2007, req. n° 268.205, «Commune de Biot»).

Toute stipulation contractuelle qui y dérogerait serait entachée de nullité (CE, 4 févr. 2000, n° 202981). En application de cette règle, la collectivité ne peut exiger que le pétitionnaire participe au coût des travaux d’extension des réseaux électriques (Rép. min. n° 96903 : JOAN Q, 21 mars 2017, p. 2457).

Pour autant, l’offre de concours est une notion non règlementée mais faisant l’objet d’un encadrement jurisprudentiel laissant une marge d’action aux opérateurs dans des cas spécifiques où la Commune compétente en matière d’urbanisme ne dispose pas des ressources suffisantes.

Le juge administratif a ainsi prononcé la nullité d'une convention prévoyant une offre de concours (contribution) versée à la commune en contrepartie du raccordement du terrain à lotir au réseau public d'assainissement, dès lors qu'il existait un lien entre l'obtention d'une autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol et le financement des équipements publics (CE, 10 oct. 2007, n° 268205. Dans le même sens : CAA Lyon, 5e ch., 15 avr. 2021, n° 20LY01019).

La nullité de l'offre de concours n'est ainsi pas encourue dans l'hypothèse où la contribution est offerte en dehors de tout projet de construction ou dans l'intérêt exclusif du constructeur (CAA Lyon, 5e ch., 15 avr. 2021, n° 20LY01019 ; plus ancien : CAA Versailles, 4 oct. 2012, n° 10VE02568).

L’offre de concours doit donc être en quelque sorte déconnectée de l’autorisation d’urbanisme et doit se rattacher à une proposition de financement indépendante de la délivrance des droits à construire ou de l’instruction de la demande.

Négocié et discuté, cet outil peut se révéler être un levier de financement dont les risques contentieux peuvent être circonscrits.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Cabinet. Maître Pierre CASTERA et Maître Nicolas SASSOUST sauront vous apporter leur assistance.

A.A.R.P.I. CASTERA-SASSOUST