Il arrive qu’un terrain, à cheval sur plusieurs zone identifiée dans un plan local d'urbanisme ou bien encore soumis à des règles qui, cumulées peuvent apparaître concurrentes. Cela peut poser des difficultés quant au droit de préemption applicable.
1 - Le droit de préemption urbain (DPU) et le droit de préemption de la SAFER
Un terrain peut ainsi se trouver tout à la fois situé en zone urbaine pour une partie et classé en zone agricole pour une autre.
Tout transfert de propriété en zone Agricole identifiée au PLU peut faire l’objet d’un droit depréemption de la SAFER.
Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) bénéficient d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole.
En Nouvelle aquitaine, aucune superficie minimale ne limite le droit de préemption de la SAFER pour les terrains classés par un plan local d'urbanisme en zone agricole (Décret n° 2019-639 du 24 juin 2019 autorisant la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Nouvelle-Aquitaine à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire).
Par conséquent, en cas de vente du terrain dans son ensemble sans division parcellaire classé en zone A, la SAFER pourrait faire usage de son droit de préemption.
Cependant, en cas de concurrence des droits de préemption entre celui de la SAFER et le DPU, l’article L. 143-6 du Code rural donne fort heureusement priorité au DPU :
« Le droit de préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l'Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l'attribution préférentielle prévue à l'article 832-1 du code civil ».
Par conséquent, seule la commune pourra être amenée à exproprier ce terrain dans le cadre du périmètre du Droit de Préemption Urbain lorsqu’il intègre la totalité des parcelles classées en zone A.
2- Le DPU et le droit de préemption dans les zones d’aménagement différées (ZAD) :
Concrètement, le droit de préemption urbain et le droit de préemption dans les ZAD sont exercés soit :
- En vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du code de l'urbanisme, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels ;
- Pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement, ce qui semble clairement être le cas en l’espèce.
Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un PLU approuvé et comprises dans un périmètre provisoire de ZAD ou dans une ZAD ne sont plus soumises au droit de préemption urbain institué sur ces territoires (C. urb., art. L. 212-1, al. 1er).
De même, à compter de la publication de l'arrêté délimitant le périmètre provisoire de la zone et jusqu'à la publication de l'acte créant la ZAD, les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un PLU approuvé ne sont plus soumises au droit de préemption urbain institué sur ces territoires (C. urb., art. L. 212-2-1, al. 2).
Si le DPU et le droit de préemption dans les ZAD obéissent à des règles communes fixées par les articles L. 213-1 et R. 213-1 et suivants du code de l'urbanisme, ils n'en constituent pas moins deux procédures incompatibles (CE, 22 févr. 1995, n° 125025).
Pour tout question n’hésitez pas à contacter le Cabinet, Maître Pierre CASTERA et Maître Nicolas SASSOUST sauront vous apporter leur assistance.
A.A.R.P.I. CASTERA-SASSOUST
